深度分析：各地積極探索產業空間新模式 “工業上樓”未來發展前景如何？

中商情報網訊：工業上樓，是一種將生產設備和生產過程遷移到高層廠房的新型產業空間載體。工業上樓是城市解決空間短缺、實現城市功能和產業升級之間協調融合的有效途徑，也是開發運營商利用環境硬件、產業聚集等優勢提升招商引資效率、降低運營成本，助力企業發展提速升級的重要手段。

第一部分：工業上樓的定義、優勢及開發模式

“工業上樓”建筑是指具備相近行業高通用性、高集約性的特點，符合國家通用建筑標準及消防、節能、環保等現行規范和政策要求，用地性質為普通工業用地（M1）或新型產業用地（M0）、容積率不低于3.0、高度24米以上、層數5層及以上，配置工業電梯且集生產、研發、試驗功能于一體的廠房。

“工業上樓”是不同于傳統模式下在單層工廠中進行生產，而是轉為在高層大廈中進行企業的生產、辦公、研發、設計的新型工業樓宇模式。在產業轉型升級加速和產業用地資源日益緊張的背景下，“工業上樓”成為促進土地利用優化、推動企業生產效率提升、降低企業運輸成本、實現環境友好和可持續發展的重要舉措。

資料來源：《數字化賦能“工業上樓”白皮書》、中商產業研究院整理

“工業上樓”的開發模式包括政府主導、市場主導以及政企合作模式等，目前我國“工業上樓”項目主要是以政府主導、國企實施的方式進行。

資料來源：中商產業研究院整理

第二部分：“工業上樓”的發展歷程及國內相關政策

“工業上樓”模式最早起源于美國和日本，20世紀60年代，日本將工業廠房轉移到城市中心區域，將生產線安置在高層建筑物內，這種模式被稱為“立體城市化工業”。20世紀90年代以來，新加坡和中國香港開始對“工業上樓”進行初步探索，并形成“香港工業大廈”和“新加坡堆疊式廠房”兩種典型模式。

資料來源：中商產業研究院整理

從國內發展情況來看，我國借鑒了新加坡和香港的發展經驗，“工業上樓”的應用最早出現在珠三角地區。2014年，深圳通過探索“工改工”城市更新的做法，將普通工業用地改變為新型產業用地，通過建設多層工業建筑，實現土地的高效集約利用，在珠三角地區開始率先探索“工業上樓”發展模式。此后，廣州、東莞、佛山、中山、珠海等主要工業城市相繼出臺相關政策。

2021年，國家發展改革委發布《關于推廣借鑒深圳經濟特區創新舉措和經驗做法的通知》，在第十條——劃定“區塊線”，保障工業發展空間的內容中，明確提出要推廣“工業上樓”模式。在中央政策的支持下，江蘇、山東、天津、上海等省市紛紛出臺相關政策，給予土地、財稅、金融等多方面支持，并提出“工業上樓”項目開發建設細則，“工業上樓”在全國各地逐步落地。

資料來源：中商產業研究院整理

第三部分：國內外“工業上樓”相關案例

隨著城市土地資源緊缺、科技的不斷進步和社會的不斷發展，“工業上樓”正在成為各地產業集聚發展的新業態、新模式。我國具有示范意義的“工業上樓”項目包括深圳全至科技創新園、東莞松湖智谷、蘇州騰飛新蘇工業坊、青島城陽夏莊智造園等。

資料來源：中商產業研究院整理

深圳全至科技創新園

深圳全至科技創新園處于寶安區，是全國首個“工業上樓”項目。始于2012年的“工業上樓”改造，以近3萬平方米的占地面積，創造了約16.8萬平方米的建筑面積，23層的科創大廈高99.8米，提供工業空間15.5萬平方米，累計孵化科技企業數量300多家。大廈標準層承重750公斤/平方米，可以滿足電子信息、智能裝備、醫療器械、新材料等現階段“工業上樓”主導產業的中試、制造等荷載需求。

東莞松山湖智谷

松湖智谷產業園（寮步香市孵化鏈項目），PPP項目，占地面積1500畝，建筑面積180萬平方米。以新一代信息技術、智能制造裝備、大數據、新材料、電動汽車、現代服務業為主題，打造東莞“產城人”融合示范區。園區產品形態體現了后工業時代創新產品設計風格，按生產需求自由分隔。還配套了2.LOFT創意辦公空間（LOW-E玻璃幕墻），首層高6.0米，標準層高4.5米，300-1200㎡自由分割。園區集高端生產、中試研發、總部辦公、組裝生產、展品展示等功能于一體。

蘇州騰飛新蘇工業坊

1995年，蘇州工業園區引入新加坡企業騰飛集團，借鑒新加坡多層廠房開發經驗，打造了“騰飛新蘇工業坊”，當時容積率1.25，建筑面積11.61萬平方米，為8幢兩層廠房。2016年，根據產業結構調整和經濟轉型升級的需要，騰飛集團拆除了3幢兩層老廠房改建為6幢6層廠房，容積率提高至1.8，地上建筑面積增加了43.5%，達到16.66萬平方米，并擴建了地下一層建筑2萬平方米。

第四部分：“工業上樓”發展前景

1.“工業上樓”有利于縱向拓展產業發展空間

“工業上樓”正在成為超大規模城市破題先進制造業集聚發展的新方向。制造業高端化智能化的快速發展，使產業形態發生變化，制造業日益向著知識密集型產業發展，縮小用地空間成為可能。縱向拓展產業空間，不僅可緩解土地資源緊缺、用地成本高等難題，而且“工業上樓”后，由于產業相對集中，形成的集聚效應也將成倍放大，從而形成新的先進制造業集群。

2.技術進步驅動“工業上樓”發展創新

人工智能、物聯網等技術的不斷成熟和創新，驅動著“工業上樓”朝著智能化和自動化發展。未來工業上樓將以數字化運營模式為主，對生產過程、設備狀態、物流運輸管理等進行數字化管理。通過實時監控和數據分析，提高生產效率和質量，實現工廠作業的自動化，管理模式的遠程化和操作指導的智慧化。應用人工智能和機器學習算法，對園區生產的各項數據進行分析和預測，助力企業優化生產計劃和資源配置。隨著技術不斷創新和數字化升級轉型，企業的對戶型產品的需求也會呈差異化和個性化，園區的戶型產品也將呈多元化供企業靈活搭配。